디딤돌 대출 한도 축소

국토교통부가 서민 주택 마련을 지원하는 디딤돌 대출의 규정을 개정하며, 주택 시장의 건전성을 확보하려는 노력을 기울이고 있습니다. 이번 개정으로 디딤돌 대출 신청 요건이 강화되었는데, 자세한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

1. 디딤돌 대출 주요 변경내용

기존에는 수도권 아파트 구매 시 LTV 70%를 적용하고 방공제를 적용하지 않아 상대적으로 높은 금액을 대출받을 수 있었습니다. 하지만 이번 규정 개정으로 방공제가 의무화되면서 대출 가능 금액이 줄어들어 실제로 집을 구매하는 데 어려움을 겪는 사람들이 늘어날 것으로 예상됩니다.

방공제는 주택의 방 수와 지역별 소액임차보증금 기준에 따라 차감되는 금액이 달라집니다. 즉, 방이 많거나 소액임차보증금이 높은 지역일수록 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.

  • 서울 : 5,500만 원

  • 용인, 화성, 김포, 세종 등 수도권 과밀억제권역 : 4,800만 원 
  • 광역시 : 2,800만 원

  • 그 외 지역 : 2,500만 원

2. 방공제 예시

경기도 과밀억제권역에서 5억 원짜리 아파트를 사려면, 예전에는 최대 3.5억 원까지 대출받을 수 있었지만, 지금은 정부의 새로운 대출 규제(방공제) 때문에 3억 200만 원까지만 대출이 가능해졌습니다.

서울 5억 원짜리 아파트를 구매하려면, 집값의 70%까지 대출받을 수 있지만, 다른 부채가 있어서 실제로는 2억 9,500만 원까지 대출이 가능합니다.


3. 후취담보 대출 제한

주택도시기금은 새 아파트에 대한 대출 심사를 더욱 까다롭게 하기로 했습니다. 아파트 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태에서 대출을 받는 것을 제한하여, 대출금 회수가 어려워지는 상황을 미리 방지하고자 합니다. 이는 기금의 재정 건전성을 지키고, 안정적인 금융 환경을 조성하기 위한 노력의 일환입니다. 다만, 이미 대출 계약을 체결한 분들은 규제 적용 시점까지 충분한 시간을 갖고 준비할 수 있도록 할 예정입니다.

  • 후취담보: 일반적으로 부동산 대출은 소유권을 증명하는 등기가 전제되어야 하지만, 후취담보는 예외적으로 등기 전에 대출을 실행하고, 건물이 완공되어 소유권이 확정되면 그때 담보로 설정하는 방식입니다.


4. 생애 최초 주택구입자 대출한도



생애 최초 주택을 구입하는 사람은 주택 가격의 80%까지 대출을 받을 수 있지만, 수도권 아파트를 구매할 경우에는 주택임대차보호법상 보증금을 보호하기 위한 금액인 방공제를 빼고 실제 대출 가능 금액이 결정됩니다.

5. 수도권 아파트에 한정 적용

이번 대책은 서울, 경기, 인천 지역의 아파트에만 적용됩니다. 지방이나 빌라, 주택 등은 해당되지 않습니다. 수도권 아파트 시장이 다른 지역과 많이 달라서 따로 관리하기로 한 것입니다.


6. 실수요자 보호

연 소득 4천만 원 이하 가구의 3억 원 이하 주택 구매에 대한 행정 절차가 간소화되어, 저소득층의 주택 마련 부담을 완화하고자 합니다.

7. 신생아 특례대출

신생아 특례 대출 및 전세사기 피해자 대출 확대됩니다. 

더 많은 분들이 혜택을 누릴 수 있도록 제한 없이 지원합니다. 특히 신생아 가정의 경우, 소득 기준이 완화되어 더 많은 분들이 대출을 받으실 수 있습니다. 단, 부부 모두 소득이 있어야 합니다. 자세한 내용은 추후 공지될 예정입니다.


8. 시행일

디딤돌대출 한도 축소는 12월 2일부터 시행됩니다.

12월 2일 이후 디딤돌대출을 새로 신청하는 경우에는 새로운 규정이 적용됩니다.

기존 계약자 및 청약 당첨자는 유예기간을 적용받아 종전과 같은 조건으로 대출이 가능합니다.

2025년 상반기 입주 예정 아파트의 경우에는 기존 계약자도 종전과 같은 후취담보 대출을 이용할 수 있습니다.

9. 그외

1) 주거용 오피스텔 및 생활형 숙박시설

일반적으로 주거용 오피스텔과 생활형 숙박시설은 준주택으로 분류되어 정부의 디딤돌대출 지원 대상에서 제외됩니다. 하지만, 최근 전세사기 피해가 심각해짐에 따라 관련 법률이 개정되어 전세사기 피해를 입은 경우에는 오피스텔도 디딤돌대출을 받을 수 있도록 예외적인 조치가 마련되었습니다.

2) 디딤돌 대출 전환 가능 여부

시중은행이나 보금자리론으로 주택을 구입하신 후에는 디딤돌대출로의 전환이 불가능합니다.


정리

주택시장 안정과 가계부채 관리를 위해 디딤돌 대출 관련 규정이 변경됩니다. 대출을 이룡하려는 분들은 변경되는 내용을 잘 확인하시길 바랍니다.